O aumento do índice IGP-M durante a pandemia e seu reflexo nos contratos de locação

in December 18th, 2020

O índice IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é um indicador mensal do nível de atividade econômica do país. É tradicionalmente usado para o reajuste de contratos de locação, nos contratos de prestação de serviços e tarifas públicas, como energia e telefonia. Salienta-se que o índice foi criado para dar uma visão ampla do ambiente econômico, mas ao longo dos anos, foi sendo usado como referência de reajuste dos alugueis.

O IGP-M é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas, e o índice apura informações sobre a variação de preços do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta.

O cálculo do IGP-M, assim como os outros dois indicadores (IGP-10 e IGP-DI), leva em consideração a variação de preços de bens e serviços, bem como de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil.

Dessa forma, o resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC). Ainda, os pesos de cada um dos índices componentes correspondem as parcelas da despesa interna bruta, calculadas com base nas Contas Nacionais – resultando na seguinte distribuição:

– Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA): 60% – Esse índice monitora a variação de preços de produtos agropecuários e industriais nas transações interempresariais nos estágios de comercialização anteriores ao consumo final, como preços de produtos industriais e agrícolas no setor de atacado.

 Índice de Preços ao Consumidor (IPC): 30% – Acompanha o comportamento dos preços que impactam diretamente o consumidor final, como preços de bens e serviços que compõem as despesas comuns de famílias.

 Índice Nacional de Custo da Construção (INCC): 10% – valor dos custos de construções de imóveis. Sua análise leva em conta a variação de preços de materiais de construção e custo de mão de obra especializada.

Entretanto, durante a pandemia do COVID-19, o índice IGP-M sofreu um aumento considerável, refletindo nos contratos de locação. Segundo a FGV, em novembro de 2019, o índice acumulava alta de 3,37% em 12 meses, e em 2020, o índice, em setembro, aumentou 4,34%, e acumula alta de 14,40% no ano e de 17,94% em 12 meses.

O IPA subiu 5,92% em setembro de 2020, em razão da alta dos commodities[1], como a soja, milho e o arroz, em razão da alta do dólar e do aumento da demanda interna no país.

O IPC e o INCC também subiram, com a inflação dos alimentos, e o encarecimento de materiais e equipamentos de construção, e essa subida de preços foi consequência direta da pandemia.

Ainda, em razão da alta do dólar, é mais rentável para os produtores brasileiros exportarem, diminuindo a oferta dentro do Brasil e aumentando os preços dos produtos.

Assim, com o aumento do IGP-M, muito utilizado no reajuste de contratos de locação, e levando em consideração que a situação financeira do brasileiro ficou precária com a crise de emprego e retração na economia brasileira durante a pandemia, é cabível que seja substituído esse índice?

Frente ao aumento considerável, temos o exemplo da startup 5Andar que optou por mudar o índice utilizado nos contratos de locação, trocando o IGP-M para o IPCA. O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE, que mede a variação dos preços de alimentos e produtos no comércio, e que teve um aumento de somente 2,44% nos últimos 12 meses.

A empresa optou pela mudança, em razão do IGM-P ser relacionado a fatores externos, como o dólar e os commodities, e, levando em consideração que em razão da pandemia, muitos brasileiros perderam o emprego e tiveram redução de renda, o uso do IGP-M causa um grande distanciamento entre as duas realidades.

A startup viu a necessidade da mudança de índice, pois a alta do IGP-M prejudicava tanto o inquilino, como o locatário, pois é preferível manter vigente um contrato de imóvel alugado por mais tempo, com um bom pagador, do que ter um imóvel desocupado e o locatário não ter uma renda. 

Já os contratos firmados antes da mudança de índice, a empresa abriu a flexibilidade contratual, de forma que podem as partes, locador e locatário, em comum acordo, alterar o índice em seus contratos vigentes, e, quanto aos novos contratos, apesar de atualmente o IPCA ser padrão nos novos contratos, se as partes desejarem, podem alterar para IGP-M.

Assim, se percebe que substituir o índice no contrato é uma saída – como fez a Startup 5Andar – bem como também é importante negociar com o locador e a imobiliária, a fim de propor um reajuste no valor cobrado, visto que atualmente o reajuste do IGP-M está gerando um desequilíbrio e uma onerosidade excessiva para o locatário.

A negociação se mostra interessante para ambas as partes, pois para o locador, não vale a pena ter um imóvel desocupado, mesmo que ele receba um valor menor que do o anteriormente cobrado. Ainda, na situação atual, um imóvel poderá levar muitos meses até ser locado novamente.

Essa negociação poderá ser feita somente entre as partes, por meio de uma negociação direta, ou por meio da mediação, onde o mediador procura facilitar o diálogo entre as partes, ou pela conciliação, onde o conciliador irá propor o acordo que seja satisfatório para ambas as partes. Ainda, temos a arbitragem e a adjudicação, como formas de resolução de conflitos, onde um terceiro irá decidir pelas partes, é uma decisão vinculativa, e é um meio mais célere para a resolução de demandas.

Por fim, se as tentativas de negociação se mostrarem frustradas, em último caso, é possível buscar o reajuste contratual pela via judiciária, sendo possível requerer a substituição do índice pelo IPCA, a fim de buscar um equilíbrio contratual.

REFERÊNCIAS

NUBANK. O aluguel vai subir? Entenda por que o IGP-M está pressionando os contratos, 05 out. 2020. Disponível em: https://blog.nubank.com.br/aluguel-igpm-alto/. Acesso em: 15 dez. 2020.

ALVARENGA, Bianca. Alta do IGP-M faz rescisão de contratos de aluguel disparar, diz estudo, Exame Invest, 03 dez. 2020. Disponível em: https://exame.com/invest/alta-do-igp-m-faz-rescisao-de-contratos-de-aluguel-disparar-diz-estudo/?fbclid=IwAR2LoHc6z-zJdpBnXwtKfQ9cytnGbONcI8Ok0f37lRjJLsUC-kIuQJFa9wg. Acesso em:15 dez. 2020.

ALVARENGA, Bianca. Fim do IGP-M como índice do aluguel? QuintoAndar adota o IPCA em contratos, Exame Invest, 27 nov. 2020. Disponível em: https://exame.com/invest/fim-do-igp-m-como-indice-do-aluguel-quintoandar-adota-o-ipca-em-contratos/. Acesso em: 16 dez. 2020.

FGV. IGP-M avança 4,34% em setembro, 01 out. 2020. Disponível em: https://portal.fgv.br/en/node/20942. Acesso em: 16 dez. 2020.

 FGV. IGP. Disponível em: https://portalibre.fgv.br/estudos-e-pesquisas/indices-de-precos/igp. Acesso em: 16 dez. 2020.

FGV. IPA. Disponível em: https://portalibre.fgv.br/estudos-e-pesquisas/indices-de-precos/ipa. Acesso em: 16 dez. 2020.

Valor Econômico. Dólar e aumento da demanda externa pressionam IGP-DI de agosto, diz FGV. Disponível em: https://valor.globo.com/brasil/noticia/2020/09/08/dlar-e-aumento-da-demanda-externa-pressionam-igp-di-de-agosto-diz-fgv.ghtml. Acesso em: 16 dez. 2020.

Quinto Andar. IPCA ou IGP-M? Veja quais são os índices usados no reajuste do aluguel, 28 nov. 2020. Disponível em: https://meulugar.quintoandar.com.br/indices-de-reajuste-de-aluguel/. Acesso em: 16 dez. 2020.